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Land bringt Grundsteuergesetz auf den Weg

By Allgemein, Immobilienbesitzer, Kanzlei News

Das Kabinett hat den Entwurf eines Landesgrundsteuergesetzes auf den Weg gebracht. Baden-Württemberg geht damit als erstes Land einen eigenen Weg und nutzt die Öffnungsklausel des Bundes für eine innovative und bürokratiearme Bodenwertsteuer.

Die Landesregierung hat den Entwurf eines Landesgrundsteuergesetzes zur Anhörung freigegeben. Damit brachte sie das erste eigenständige und vollumfängliche Steuergesetz des Landes auf den Weg. Dieses sieht eine modifizierte Bodenwertsteuer für Baden-Württemberg vor. „Wir nutzen die seltene Chance, ein eigenes Steuergesetz zu erlassen. Als erstes Bundesland haben wir uns dafür entschieden, komplett vom Bundesrecht abzuweichen und einen ganz eigenen Weg zu gehen. Unser Landesgrundsteuergesetz zeugt damit nicht zuletzt von der Stärke des Föderalismus“, sagte Ministerpräsident Winfried Kretschmann.

Baden-Württemberg geht eigenen Weg

Als elementare, verlässliche Steuer für die Kommunen bezeichnete Finanzministerin Edith Sitzmann die Grundsteuer: „Mit unserem Bodenwertmodell haben wir ein innovatives, neues Konzept entwickelt, mit dem auch die kommunalen Landesverbände zufrieden sind. Es ist transparent und einfach, nachvollziehbar und bürokratiearm. Die neue Grundsteuer ist eine passgenaue Lösung für unser Land – ein echtes Baden-Württemberg-Modell.“

Am 10. April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht das Bewertungssystem der bisherigen Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. In seiner Entscheidung räumte das Gericht dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019 ein, um eine neue Regelung zu treffen. Für die Umsetzung gilt eine weitere Frist bis Ende 2024. Ab 1. Januar 2025 muss die reformierte Grundsteuer angewandt werden.

Ende 2019 wurde auf Bundesebene ein Grundsteuerreformgesetz verabschiedet. Beim sogenannten Bundesmodell fließen in die Berechnung der Grundsteuer der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und das Gebäudealter mit ein. Das Gesetz gibt den Ländern mit einer Öffnungsklausel die Möglichkeit, vom Bundesgesetz abzuweichen, eigene Grundsteuermodelle zu entwickeln und umzusetzen.

Land nutzt Öffnungsklausel für innovative und bürokratiearme Bodenwertsteuer

Davon wird Baden-Württemberg mit dem Bodenwertmodell Gebrauch machen. Es basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Bewertung werden beide Werte miteinander multipliziert. Im weiteren Schritt wird eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewandt – modifiziert nach der Nutzung des Grundstücks. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gibt es einen Abschlag. „Es ist uns wichtig, dass Wohnen im Durchschnitt nicht teurer werden darf“, sagte die Finanzministerin. „Ein großes Plus des Bodenwertmodells ist es, dass neu geschaffener Wohnraum keine höhere Besteuerung auslöst. Denn die Gebäudefläche spielt bei der baden-württembergischen Grundsteuer grundsätzlich keine Rolle.“

Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral erfolgen. Dabei sind auch die Kommunen gefragt. Mit den Hebesätzen, die sie auf die Grundsteuermessbeträge anwenden, haben sie wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. In der Anhörung haben Verbände, Vereine ebenso wie einzelne Bürgerinnen und Bürger über das Beteiligungsportal des Landes Gelegenheit, zum Entwurf des Landesgrundsteuergesetzes Stellung zu nehmen. Gleichzeitig wird das Ministerium für Finanzen eine europaweite Ausschreibung starten, da für die neue Grundsteuer ein eigenes IT-Verfahren erforderlich ist und programmiert werden muss.

Neubewertung der Grundstücke

Die bisherige Grundsteuer basiert auf den sogenannten Einheitswerten: Im Westen Deutschlands stammen diese Grundstückswerte von 1964, im Osten von 1935. In seiner Entscheidung vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht diese Werte als veraltet und verfassungswidrig beurteilt. Deshalb müssen Grundstücke nun neu bewertet werden – völlig unabhängig davon, nach welchem Modell die Grundsteuer in Zukunft gestaltet ist.

Allein in Baden-Württemberg werden in den kommenden Jahren 5,6 Millionen Steuerobjekte neu bewertet. 2019 lagen die Grundsteuereinnahmen im Land bei knapp 1,8 Milliarden Euro. Sie kommen den Kommunen zugute.

 

 

 

 

 

 

Quelle: bw.de

Keine Grunderwerbsteuer auf Einbauküche und Markisen

By Allgemein, Immobilienbesitzer, Kanzlei News, Privatpersonen

Werden zusammen mit einer Immobilie gebrauchte bewegliche Gegenstände verkauft, wird hierfür
keine Grunderwerbsteuer fällig. Dies gilt für werthaltige Gegenstände, wenn keine Anhaltspunkte
für unrealistische Kaufpreise bestehen, so das Finanzgericht (FG) Köln in einer aktuell veröffentlichten
Entscheidung.
Die Kläger hatten ein Einfamilienhaus für 392.500 Euro erworben und im notariellen Kaufvertrag
vereinbart, dass von dem Kaufpreis 9.500 Euro auf die mitverkaufte Einbauküche und Markisen entfielen.
Das Finanzamt erhob auch auf diesen Teilbetrag Grunderwerbsteuer, weil es den für die gebrauchten
Gegenstände vereinbarten Preis für zu hoch hielt. Den Klägern sei es nur darum gegangen, die
Grunderwerbsteuer zu sparen.
Finanzamt trägt Feststellungslast
Hiergegen wehrten sich die Kläger erfolgreich vor dem Finanzgericht Köln. Der Senat führt in seinem Urteil
vom 8.11.2017 (Az. 5 K 2938/16) aus, dass die in einem Kaufvertrag gesondert vereinbarten Kaufpreise
grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen seien. Dies gelte jedenfalls, solange keine Zweifel an der
Angemessenheit der Preise bestünden. Das Finanzamt müsse nachweisen, dass für die beweglichen
Gegenstände keine realistischen Verkaufswerte angesetzt worden seien. Insoweit handele es sich um
steuerbegründende Umstände, für die das Finanzamt die Feststellungslast trage. Zur Ermittlung des Werts
seien weder die amtlichen Abschreibungstabellen noch die auf Verkaufsplattformen für gebrauchte und
ausgebaute Gegenstände geforderten Preise als Vergleichsmaßstab geeignet.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Ortsübliche Marktmiete bei der Überlassung möblierter Wohnungen

By Allgemein, Immobilienbesitzer, Kanzlei News, Privatpersonen

Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der
ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Wie
dieser zu ermitteln ist, geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor.
Im Streitfall vermieteten die Kläger ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung. Die Wohnung war mit einer
neuen Einbauküche ausgestattet; zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung
überlassen. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus
Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche
Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem
Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht
an, weil es von einer verbilligten Vermietung ausging. Die Klage vor dem Finanzgericht (FG) hatte
überwiegend keinen Erfolg. Demgegenüber sah der BFH die Revision der Kläger als begründet an.
Möblierung führt zu gesteigertem Nutzungswert
Nach dem Urteil des BFH vom 6. Februar 2018 (Az. IX R 14/17) ist für die Überlassung von möblierten
oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige
Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in
einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche
Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen
prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese
Erhöhung als marktüblich anzusehen.
Ableitung aus der Monats-Afa kommt nicht in Betracht
Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer
Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche
Marktmiete ohne Möblierung abzustellen. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen
Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen
Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags
ist nicht zulässig.

Verzögerungen bei der Denkmalbehörde gehen nicht zu Lasten der Steuerpflichtigen

By Allgemein, Bau & Handwerk, Immobilienbesitzer, Privatpersonen

Bestandskräftige Einkommensteuerfestsetzungen können noch zugunsten der Steuerbürger
geändert werden, wenn sie eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachreichen. Dies hat das
Finanzgericht (FG) Köln entschieden.
Die Kläger sind Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses, das sie selbst bewohnen. In den Jahren
2008 bis 2010 hatten sie Erhaltungsaufwand von insgesamt 29.000 Euro. Diese Kosten machten sie beim
Finanzamt erst dann als Sonderausgaben für Baudenkmäler steuermindernd geltend, nachdem sie in 2014
eine entsprechende Denkmalbescheinigung vom Amt für Denkmalschutz erhalten hatten. Das beklagte
Finanzamt lehnte eine Änderung der bisherigen Steuerfestsetzungen ab, weil diese Veranlagungen
endgültig durchgeführt und nach steuerrechtlichen Vorschriften nicht mehr änderbar seien. Insbesondere
stelle die Bescheinigung der Denkmalbehörde keinen vollständigen Grundlagenbescheid dar, weil sie nur
einige, aber nicht alle verbindlichen Regelungen zum Erhalt der Begünstigung enthalte.
Dies sahen die Richterinnen und Richter anders und gaben der Klage mit Urteil vom 26.4.2018 (Az. 6 K
726/16) statt. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde stelle einen Grundlagenbescheid dar, auch wenn sie
nicht sämtliche Voraussetzungen der Steuerbegünstigung verbindlich regele. Deshalb sei das Finanzamt
nachträglich zur Änderung der Einkommensteuerbescheide sogar verpflichtet. Hierfür spreche auch, dass
Steuerpflichtige sonst um die Steuerbegünstigung für Baudenkmäler gebracht würden. Dass die Verfahren
bei den Denkmalbehörden erfahrungsgemäß lange Zeit in Anspruch nehmen, dürfe schließlich nicht zu
Lasten der Steuerbürger gehe.
Der Senat hat die Revision zum Bundesfinanzhof in München zugelassen.

Einheitsbewertung bei Grundsteuer verfassungswidrig

By Immobilienbesitzer, Privatpersonen, Unternehmen

Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den
alten Bundesländern sind nicht mit dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar, entschied das
Bundesverfassungsgericht. Der Gesetzgeber ist nun gefordert, eine Neuregelung bis 2019 zu schaffen.
Einheitswerte für Grundbesitz, die die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer bilden, werden in den
alten Bundesländern heute auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt.
Dagegen hatten sich mehrere Grundstückseigentümer gewandt.
Mit Erfolg, denn das Bundesverfassungsgericht beendete die bestehende Praxis. Das Festhalten des
Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führe zu gravierenden und umfassenden
Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende
Rechtfertigung gibt. So begründete das Gericht sein Urteil vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvR
889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14).

Neuregelung seit 1970 versäumt
Zwar habe der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung von Bewertungsvorschriften für die steuerliche
Bemessungsgrundlage einen weiten Spielraum; dennoch verlange die Rechtsordnung ein in der Relation
der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerechtes Bewertungssystem, so das Gericht.
Die Aussetzung einer erneuten Hauptfeststellung der Einheitsbewertung über einen langen Zeitraum führt
systembedingt in erheblichem Umfang zu Ungleichbehandlungen durch ungleiche Bewertungsergebnisse.
Eigentlich müsste die Hauptfeststellung laut Gesetz alle sechs Jahre für bebaute und unbebaute
Grundstücke erfolgen. Der Gesetzgeber hat den Zyklus der periodischen Wiederholung von
Hauptfeststellungen aber ausgesetzt. 1970 wurde per Gesetz angeordnet, dass der Zeitpunkt der auf die
Hauptfeststellung 1964 folgenden nächsten Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes durch
besonderes Gesetz bestimmt wird. Ein solches Gesetz ist bis heute nicht verabschiedet worden.

Abweichender Verkehrswert allein unbedenklich
Eine Auseinanderentwicklung zwischen Verkehrswert und festgestelltem Einheitswert ist für sich
genommen allerdings verfassungsrechtlich nicht bedenklich. Würden die Einheitswerte in allen Fällen
gleichmäßig hinter steigenden Verkehrswerten zurückbleiben, führte dies allein zu keiner
verfassungsrechtlich relevanten Ungleichbehandlung, da das Niveau der Einheitswerte untereinander in
Relation zum Verkehrswert gleich bliebe. Es gibt indes keine Anhaltspunkte dafür, dass die durch den
Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen zwangsläufig in zunehmenden Maß auftretenden
Wertverzerrungen sich in einer gleichmäßigen Relation zum Verkehrswert bewegten.
Weder eine gemessen am Verkehrswert generelle Unterbewertung des Grundvermögens noch die
vermeintlich absolut geringe Belastungswirkung der Grundsteuer vermögen die Wertverzerrungen zu
rechtfertigen, so die Richter weiter.

Aktuelle Regelung gilt vorerst weiter
Bis zum 31.12.2019 dürfen die verfassungswidrigen Regeln aber weiter angewandt werden. Bis dahin
muss der Gesetzgeber für eine Neureglung sorgen. Nach Verkündung derselben dürfen sie für weitere fünf
Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden. Die
Begründung: Zur bundesweiten Neubewertung aller Grundstücke bedarf es eines außergewöhnlichen
Umsetzungsaufwandes im Hinblick auf Zeit und Personal.

Anschrift des leistenden Unternehmers in Rechnungen

By Immobilienbesitzer

Damit eine Rechnung zum Vorsteuerabzug berechtigt, muss sie u. a. die vollständige
Anschrift des leistenden Unternehmers beinhalten. Bislang war ungeklärt, ob es sich dabei um eine
Anschrift handeln musste, unter der eine wirtschaftliche Aktivität entfaltet wird oder ob eine reine
Postanschrift ausreichend ist.
Der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) hat jetzt Klarheit geschaffen. Aus der gesetzlichen
Formulierung „vollständige Anschrift“ geht nicht hervor, dass damit zwingend der Ort der wirtschaftlichen
Tätigkeit des Unternehmers gemeint ist. Der Begriff der Anschrift wird gemeinhin weit verstanden. Auch
eine Briefkastenanschrift ist daher ausreichend, sofern der Unternehmer unter dieser Anschrift erreichbar
ist.
Für den Vorsteuerabzug ist es folglich nicht erforderlich, dass die wirtschaftliche Tätigkeit des leistenden
Unternehmers unter der Anschrift ausgeübt wird, die in der von ihm ausgestellten Rechnung angegeben
ist. Der EuGH bestätigt damit, dass eine Rechnung lediglich formale Bedeutung für den Vorsteuerabzug
hat.

„Kontogebühr“ bei Gewährung eines Bauspardarlehens

By Immobilienbesitzer

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 9.5.2017 entschieden, dass eine
vorformulierte Bestimmung über eine bei Gewährung eines Bauspardarlehens vom Verbraucher in der
Darlehensphase zu zahlende „Kontogebühr“ unwirksam ist.

Die BGH-Richter führten aus, dass die Erhebung einer „Kontogebühr“ in der Darlehensphase eine
sogenannte Preisnebenabrede darstellt. In der Darlehensphase ist mit den Tätigkeiten der
„bauspartechnische[n] Verwaltung, Kollektivsteuerung und Führung einer Zuteilungsmasse“, für die die
Bausparkasse die Kontogebühr auch in diesem Zeitraum erhebt, weder die Erfüllung einer
Hauptleistungspflicht noch eine rechtlich nicht geregelte Sonderleistung verbunden.

Die vorgenannten Tätigkeiten erbringt die Bausparkasse nach Darlehensgewährung nicht im Interesse des
Darlehensnehmers. Dass sie nach Eintritt in die Darlehensphase Zahlungen des Kunden ordnungsgemäß
verbucht, liegt ebenfalls ausschließlich in ihrem Interesse. Die bloße Verwaltung der Darlehensverträge
nach Darlehensausreichung ist keine gesondert vergütungsfähige Leistung gegenüber dem Bausparer,
sondern eine rein innerbetriebliche Leistung der Bausparkasse.

Vermietung: Aufwendungen für Einbauküche nicht sofort abziehbar

By Immobilienbesitzer

Die Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche in einem vermieteten
Immobilienobjekt sind nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung abziehbar, sondern müssen über zehn Jahre abgeschrieben werden.
Im Streitfall hatte der Kläger Einbauküchen in mehreren ihm gehörenden Mietobjekten entfernt und durch
neue ersetzt (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte). Er vertrat die Auffassung, dass die hierfür
entstandenen Aufwendungen als sog. „Erhaltungsaufwand“ sofort abziehbar seien. Wie der
Bundesfinanzhof (BFH) nun jedoch – unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden hat,
müssen die Aufwendungen vielmehr über einen Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzungen für
Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden (Urteil vom 3. August 2016, Az. IX R 14/15).

Bundesfinanzhof ändert Rechtsprechung

Die Neubeurteilung beruht maßgeblich auf einem geänderten Verständnis zum Begriff der wesentlichen
Bestandteile bei Wohngebäuden. Hierzu gehören die Gegenstände, ohne die das Wohngebäude „unfertig“
ist. Der BFH hatte bislang die Auffassung vertreten, dass die in einer Einbauküche verbaute Spüle als
Gebäudebestandteil anzusehen ist und dass dies nach Maßgabe regional ggf. unterschiedlicher
Verkehrsauffassung auch für den Küchenherd gilt. Danach waren Aufwendungen für die Erneuerung dieser
Gegenstände als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.

Kein Erhaltungsaufwand sondern AfA

Demgegenüber geht der BFH nunmehr davon aus, dass Spüle und Kochherd keine unselbständigen
Gebäudebestandteile mehr sind. Der BFH begründet dies mit der geänderten Ausstattungspraxis.
Danach sind die einzelnen Elemente einer Einbauküche ein eigenständiges und zudem einheitliches
Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind
daher nur im Wege der AfA steuerlich zu berücksichtigen.

Arbeitsrecht: Wer krank ist, darf zuhause bleiben

By Immobilienbesitzer

Ein arbeitsunfähiger Arbeitnehmer muss nicht im Betrieb erscheinen, um dort an einem
Gespräch zur Klärung der weiteren Beschäftigungsmöglichkeit teilzunehmen, entschied das
Bundesarbeitsgericht.
Ein Krankenpfleger war befristet bis zum 31. Dezember 2013 als medizinischer Dokumentationsassistent
eingesetzt. Von Ende November 2013 bis Mitte Februar 2014 war er arbeitsunfähig krank. Sein
Arbeitgeber lud ihn mit Schreiben vom 18. Dezember 2013 „zur Klärung der weiteren
Beschäftigungsmöglichkeit“ zu einem Personalgespräch am 6. Januar 2014 ein.
Der Mann sagte unter Hinweis auf seine ärztlich attestierte Arbeitsunfähigkeit ab. Der Arbeitgeber
übersandte ihm eine neuerliche Einladung für den 11. Februar 2014, die mit dem Hinweis verbunden war,
der Mann habe gesundheitliche Hinderungsgründe durch Vorlage eines speziellen ärztlichen Attests
nachzuweisen. Auch an diesem Termin nahm der Krankenpfleger aber unter Hinweis auf seine
Arbeitsunfähigkeit nicht teil. Daraufhin mahnte ihn der Arbeitgeber mit Schreiben vom 18. Februar 2014
ab.
Der Pfleger klagte dagegen und erwirkte, dass die Abmahnung aus der Personalakte entfernt wurde, auch
das Bundesarbeitsgericht sah den Fall so. Denn die Arbeitspflicht des Arbeitnehmers umfasst zwar die
Pflicht zur Teilnahme an einem vom Arbeitgeber während der Arbeitszeit im Betrieb anberaumten
Gespräch. Doch wer krank ist, kann seiner Arbeitspflicht nicht nachkommen und ist daher auch nicht
verpflichtet, im Betrieb zu erscheinen. Einen Anspruch auf Klärung solcher Fragen hat der Arbeitgeber
freilich schon – allerdings nicht zwingend im Betrieb.

Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten anstelle Sofortabzug

By Bau & Handwerk, Immobilienbesitzer, Privatpersonen, Unternehmen

Wenn in zeitlicher Nähe zur Anschaffung eines Gebäudes neben sonstigen
Sanierungsmaßnahmen reine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, zählen diese Aufwendungen zu
den sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten, so dass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug
möglich ist. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.
In den Streitfällen hatten die Kläger Immobilienobjekte erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung
umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden z.B. Wände
eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie
Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Kläger machten sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Da
die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes
überstiegen, ging das Finanzamt von sog. „anschaffungsnahen“ Herstellungskosten aus, die nur im Wege
der Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend
gemacht werden können. Nach dieser Vorschrift gehören die Aufwendungen für Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn diese innerhalb von drei
Jahren nach dessen Anschaffung durchgeführt werden und wenn die Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) 15
Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Keine Aussonderung von Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen
Die Steuerpflichtigen machten in den finanzgerichtlichen Verfahren geltend, dass jedenfalls die
Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen (wie etwa für das Tapezieren und das Streichen von
Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der
„Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ fallen könnten, sondern isoliert betrachtet werden
müssten. Kosten für Schönheitsreparaturen seien mithin auch nicht – zusammen mit anderen Kosten der
Sanierung – als anschaffungsnahe Herstellungskosten anzusehen, sondern dürften als Werbungskosten bei
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Dem widerspricht der BFH in seinen
drei neuen Urteilen vom 14. Juni 2016 (Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15). Danach gehören
auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h.
vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern
(Luxussanierung) zu den „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ im Sinne des
Einkommensteuergesetzes. Dies begründet er mit dem vom Gesetzgeber mit der Regelung verfolgten
Zweck, aus Gründen der Rechtsvereinfachung/-sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.

Sämtliche Kosten der Sanierung zusammenrechnen
Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen,
die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung
anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig.
Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15
Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen
abgeschrieben werden.