Ortsübliche Marktmiete bei der Überlassung möblierter Wohnungen

Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der
ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Wie
dieser zu ermitteln ist, geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor.
Im Streitfall vermieteten die Kläger ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung. Die Wohnung war mit einer
neuen Einbauküche ausgestattet; zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung
überlassen. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus
Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche
Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem
Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht
an, weil es von einer verbilligten Vermietung ausging. Die Klage vor dem Finanzgericht (FG) hatte
überwiegend keinen Erfolg. Demgegenüber sah der BFH die Revision der Kläger als begründet an.
Möblierung führt zu gesteigertem Nutzungswert
Nach dem Urteil des BFH vom 6. Februar 2018 (Az. IX R 14/17) ist für die Überlassung von möblierten
oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige
Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in
einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche
Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen
prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese
Erhöhung als marktüblich anzusehen.
Ableitung aus der Monats-Afa kommt nicht in Betracht
Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer
Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche
Marktmiete ohne Möblierung abzustellen. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen
Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen
Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags
ist nicht zulässig.