Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten anstelle Sofortabzug

Wenn in zeitlicher Nähe zur Anschaffung eines Gebäudes neben sonstigen
Sanierungsmaßnahmen reine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, zählen diese Aufwendungen zu
den sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten, so dass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug
möglich ist. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.
In den Streitfällen hatten die Kläger Immobilienobjekte erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung
umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden z.B. Wände
eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie
Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Kläger machten sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Da
die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes
überstiegen, ging das Finanzamt von sog. „anschaffungsnahen“ Herstellungskosten aus, die nur im Wege
der Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend
gemacht werden können. Nach dieser Vorschrift gehören die Aufwendungen für Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn diese innerhalb von drei
Jahren nach dessen Anschaffung durchgeführt werden und wenn die Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) 15
Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Keine Aussonderung von Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen
Die Steuerpflichtigen machten in den finanzgerichtlichen Verfahren geltend, dass jedenfalls die
Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen (wie etwa für das Tapezieren und das Streichen von
Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der
„Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ fallen könnten, sondern isoliert betrachtet werden
müssten. Kosten für Schönheitsreparaturen seien mithin auch nicht – zusammen mit anderen Kosten der
Sanierung – als anschaffungsnahe Herstellungskosten anzusehen, sondern dürften als Werbungskosten bei
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Dem widerspricht der BFH in seinen
drei neuen Urteilen vom 14. Juni 2016 (Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15). Danach gehören
auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h.
vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern
(Luxussanierung) zu den „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ im Sinne des
Einkommensteuergesetzes. Dies begründet er mit dem vom Gesetzgeber mit der Regelung verfolgten
Zweck, aus Gründen der Rechtsvereinfachung/-sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.

Sämtliche Kosten der Sanierung zusammenrechnen
Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen,
die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung
anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig.
Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15
Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen
abgeschrieben werden.